【町田市の税理士が解説】令和8年度税制改正大綱の概要について：資産課税編

1.はじめに

令和8年度（2026年度）税制改正大綱では、資産課税の分野において、相続・贈与・不動産・医療法人・事業承継など、多岐にわたる制度が大きく見直されました。
特に、教育資金の一括贈与非課税の終了、事業承継税制の提出期限延長、貸付用不動産や不動産小口化商品の評価見直しなどは、資産移転のタイミングや手法に直接影響する“実務インパクトの大きい改正”です。

本記事では、令和8年度税制改正大綱のうち 資産課税に関する主要な論点を、制度の背景・改正内容・注意点まで含めてわかりやすく整理しています。
相続対策や事業承継、医療法人の移行、不動産取引を検討されている方にとって、今後の判断に直結する内容ばかりです。ぜひ、最新の制度動向の把握にお役立てください。

参照：令和8年度税制改正大綱

2.教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の終了

令和8年度（2026年度）税制改正大綱において、これまで多くの家庭で活用されてきた「教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置」の適用期限を延長せず、終了することが決定されました。

1. 制度の概要

この制度は、祖父母や父母（直系尊属）が、30歳未満の子や孫（受贈者）に対して教育資金を一括で贈与した場合、受贈者1人につき最大1,500万円（うち学校以外の習い事等は500万円）までの贈与税が非課税となるものです。信託銀行などの金融機関と「教育資金管理契約」を締結し、専用口座を通じて資金を管理・払い出す仕組みとなっています。

2. 改正の内容：2026年3月末での「終了」

今回の改正により、本制度は2026年（令和8年）3月31日の適用期限をもって終了となります。

終了が決定された背景には、以下の理由が挙げられています：

• 利用実態
  制度を利用するための手続きが煩雑であり、都度贈与（必要な時にその都度支払う方法）と比較してメリットが小さいと判断されたこと。
• 格差の固定化
  富裕層による節税目的の利用が、資産格差の固定化につながるとの懸念。
• 社会状況の変化
  教育費の無償化・負担軽減の進展や、若年層向けNISA（少額投資非課税制度）の拡充などが考慮されました。

3. 対象となる個人

• 贈与者・受贈者
  直系尊属（祖父母、父母等）から、30歳未満の子や孫が対象です。
• 金融機関
  教育資金管理契約を取り扱う信託銀行、銀行、証券会社等が、口座の開設や資金の管理業務を担っています。制度終了に伴い、2026年4月以降はこれらの窓口での新規契約ができなくなります。

4. 制度の注意点

• 駆け込み拠出の有効性
  2026年3月31日までに契約を締結し拠出（入金）された金銭については、制度終了後の4月1日以降も引き続き非課税措置の適用を受けることが可能です。
• 終了後の追加拠出不可
  2026年4月1日以降は、新たに口座を開設することや、既存の口座へ資金を追加で贈与（拠出）することはできません。
• 代替手段
  教育費をその都度贈与する方法は、通常、扶養の範囲内の支出として非課税であり、本制度終了後も引き続き活用可能です。
• 残額への課税
  受贈者が30歳に達した際などに口座に使い切れなかった残額がある場合は、その時点で贈与税が課税されます。
• 贈与者死亡時の扱い
  贈与者が死亡した際の管理残額については、拠出時期や受贈者の年齢（23歳未満か否か等）によって相続税の課税対象となる場合があり、拠出時期によっては相続税額の2割加算が適用されることもあります。

3.事業承継税制の特例承継計画等の提出期限の延長

令和8年度（2026年度）税制改正大綱において、中小企業の円滑な世代交代を支援する事業承継税制の「特例承継計画」等の提出期限が延長されることになりました。

1. 制度の概要

事業承継税制は、中小企業等の経営者の交代を円滑に進めるため、後継者が取得した非上場株式等に係る相続税・贈与税の納税を猶予する制度です。特に2018年1月から2027年12月末までの10年間の時限措置として設けられている「特例措置」は、納税猶予割合が100％になるなど、従来よりも手厚い優遇が受けられる仕組みとなっています。この特例措置を適用するためには、事前に都道府県知事へ「特例承継計画」を提出し、認定を受ける必要があります。

2. 改正の内容（提出期限の延長）

今回の改正により、計画の提出期限が以下の通り延長されました。

• 法人版事業承継税制（特例措置）
  提出期限が2026年（令和8年）3月31日から、2027年（令和9年）9月30日まで「1年6ヶ月」延長されます。
• 個人版事業承継税制
  提出期限が2026年（令和8年）3月31日から、2028年（令和10年）9月30日まで「2年6ヶ月」延長されます。

これにより、それぞれの制度の適用期限（制度そのものが終了する時期）の3ヶ月前まで計画の提出が可能となりました。

3. 対象となる事業者

• 法人版
  非上場株式等を承継する中小企業者が対象です。
• 個人版
  特定の事業用資産を承継する個人事業者が対象となります。

今回の延長は、人手不足や経営環境の変化などにより承継の検討に時間を要している事業者への配慮を目的としています。

4. 制度の注意点

今回の改正はあくまで「計画の提出期限」の延長であり、以下の点に強い注意が必要です。

• 「適用期限」自体は延長されていない
  法人版特例措置の適用期限（実際に贈与や相続が発生すべき期限）は、依然として2027年12月31日のままです。したがって、計画を提出しても、この期限までに承継を完了させなければ特例は受けられません。(個人の適用期限は2028年12月31日)
• ラストチャンスである可能性が高い
  今回の延長は駆け込み需要への対応であり、これ以上の再延長は期待しにくい状況です。「計画提出＝必ず承継しなければならない」という義務ではないため、自社株の評価が高い、あるいは将来高くなる可能性がある場合は、権利を確保するために計画だけでも提出しておくのがリスク管理として有効です。
• 今後の制度の不透明性
  2027年末の期限到来後の制度の在り方については、2027年度税制改正において結論を得るものとされていますが、現時点では延長されるか恒久化されるかは不明です。

4.医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予制度等の特例措置の延長

1. 制度の概要：持分なし医療法人へのバトンタッチを支援

この制度は、「持分あり医療法人（出資者が財産権を持つタイプの法人）」から「持分なし医療法人」への移行を促進するために作られました。 通常、出資持分を放棄したり相続したりすると、多額の贈与税や相続税が発生しますが、厚生労働大臣の認定を受けた「認定医療法人」になれば、これらの税金の納税が猶予・免除されます。

2. 改正内容のポイント：3年間の延長と「3倍ルール」の導入

今回の改正の目玉は、単なる期間延長だけではありません！

• 適用期限の3年延長
  当初は令和8年（2026年）末までだった適用期限が、令和11年（2029年）12月31日まで延長されました。
• 外国人患者への診療費要件の緩和
  これまでは「自費患者への請求額も、保険診療と同じ基準でなければならない」という厳しい制約がありました。 改正後は、公的保険に入っていない訪日外国人などの「特定外国人患者」に対しては、保険診療報酬の3倍までの金額を設定しても、税制優遇が維持されるようになります。

3. 対象となる事業者

• 持分あり医療法人
  現在、出資持分（財産権）が残っている医療法人で、後継者への承継を機に「持分なし」へ移行しようとしている法人が対象です。
• 認定医療法人を目指す法人
  厚生労働大臣から「移行計画」の認定を受けることが必須条件となります。

4. 制度の注意点（ここが経営の分かれ道！）

非常に強力な節税メリットがある反面、守らなければならない「鉄の掟」があります。

• 6年間の充足要件
  認定を受けた後、6年間は適正な運営要件（社会保険診療が収入の80％超、医業収入が費用の150％以内など）を満たし続ける必要があります。
• 運営方法の透明性
  役員報酬を不当に高くしたり、特定の関係者に特別な利益を与えたりすることは厳禁です。
• 法律の施行時期
  これらの緩和措置は、関連法令が改正された後に適用される点に留意が必要です。

5.土地の売買等による登録免許税の特例措置の延長

令和8年度（2026年度）税制改正大綱において、土地の売買等による登録免許税の特例措置の延長が決定されました。この制度は、土地取引を活性化させ、有効利用を促進することで、投資が牽引する成長型経済への移行を後押しすることを目的としています。

1. 制度の概要と改正内容

登録免許税は、不動産の登記などを行う際に課される税金です。通常、土地の売買による所有権移転登記の税率は2％ですが、この特例措置により大幅に軽減されています。

今回の改正により、本来は2026年（令和8年）3月31日に期限を迎える予定だった軽減・免税措置が、内容に応じて1年から5年延長されることになりました。

主な軽減・免税措置の延長内容は以下の通りです。

• 土地の売買による所有権移転登記等
  税率が1.5％（本則2％）に軽減され、期限が3年延長されます。
• 土地の所有権に係る信託登記
  税率が0.3％（本則0.4％）に軽減され、期限が3年延長されます。
• マンション建替事業等
  権利変換手続開始の登記などの免税措置が2年延長されます。
• 東日本大震災の被災者支援
  被災代替建物に係る所有権保存登記などの免税措置が3年延長されます。

2. 対象となる事業者・個人

• 土地を売買するすべての個人および法人
  土地の取得時の税負担を抑えたい全ての取引主体が対象となります。
• 特定の事業を行う事業者
  マンション建替事業の施行者や、農用地利用集積等促進計画に基づき土地を取得する農業関係者などが、それぞれの事業に応じた特例の対象となります。
• 災害被災者
  特に東日本大震災の被災者で、住宅や建物の再建を行う個人などが対象に含まれます。

3. 制度の注意点

• 延長期間が項目ごとに異なる
  土地売買の基本税率軽減は3年延長ですが、マンション建替関連は2年、経営強化計画関連は5年など、対象となる登記の種類によって延長される期間がバラバラであるため、取引スケジュールに合わせた確認が必要です。
• 被災者向け特例の対象区域の限定
  東日本大震災の被災者等に係る特例について、2027年（令和9年）4月1日以降は、滅失等をした建物の範囲が福島県の区域内に所在していたものに限定されるなどの変更点があります。
• 不動産価格上昇の影響
  近年、不動産取引価格は上昇傾向にあり、定率である登録免許税の負担も増大しています。この特例による「0.5％の差」は、高額な取引ほどコスト削減効果が大きくなるため、実務上の影響は非常に重要です。

6.相続等の直前に取得した貸付用不動産の評価

令和8年度（2026年度）税制改正大綱において、相続税対策として広く利用されてきた貸付用不動産の評価方法が抜本的に見直されます。この改正は、不動産の市場価格と相続税評価額（路線価等）の大きな乖離を利用した過度な節税スキームを抑制し、課税の公平性を確保することを目的としています。

1. 制度の概要と改正の背景

現在の相続税評価において、貸付用不動産は「自ら自由に使えない」という制約を考慮し、自用の不動産よりも低く評価される仕組みがあります。さらに、市場価格（時価）よりも低い傾向にある路線価等で評価されるため、現金で不動産を購入するだけで資産圧縮が可能となり、特に相続直前に借入金で不動産を取得する「駆け込み取得」による節税が問題視されていました。

2. 改正の内容：5年ルールの導入と評価額の引上げ

今回の改正により、取得時期に応じて評価方法が二段階に分けられます。

• 「5年以内」の取得
  被相続人等が相続開始（または贈与）前5年以内に対価を伴う取引により取得、または新築した貸付用不動産については、原則として「通常の取引価額に相当する金額」で評価されます。
  具体的な算定方法として、課税上の弊害がない限り、「取得価額を基礎として地価変動を考慮して計算した価額の80％」が評価額の目安となります。
• 「5年超」の保有
  取得から5年を経過した貸付用不動産については、従来通りの評価方法（路線価や固定資産税評価額ベース）に戻ることになります。

3. 対象となる事業者・個人

• 対象者
  2027年1月1日以後に相続、遺贈、または贈与により不動産を取得するすべての個人が対象です。
• 対象物件
  「対価を伴う取引」で取得した一定の貸付用不動産（マンション、アパート、ビルなど）が該当します。相続や贈与によって引き継いだ不動産をそのまま貸し付けているケースは、この「対価を伴う取得」には含まれないと考えられます。

4. 制度の注意点と経過措置

• 適用時期
  2027年（令和9年）1月1日以後に相続等により取得する財産の評価から適用されます。
• 建築に関する経過措置
  通達の改正日までに、5年以上前から所有している土地の上に新築した家屋（建築中を含む）については、この新ルールは適用されず、従来通りの評価が認められます。
• 時間軸の重要性
  相続直前の対策としての有効性は失われますが、5年以上前から計画的に取得・保有していれば従来の評価方法が維持されるため、早期からの長期的な資産設計がより重要になります。
• 法人の株価評価への影響
  現時点では定かではありませんが、非上場株式の評価（純資産価額方式）において、法人が保有する不動産を時価に引き直す期間も、現在の3年から5年へ延長されるなどの連動した改正が行われる可能性が注目されています。

7.商品として小口化された貸付用不動産の評価

令和8年度税制改正大綱において、「商品として小口化された貸付用不動産（不動産小口化商品）」の相続税評価方法が抜本的に見直されます。この改正は、市場価格と相続税評価額の乖離を利用した過度な節税スキームを抑制し、課税の公平性を確保することを目的としています。

1. 制度の概要と改正の背景

不動産小口化商品とは、ビルやマンションなどの不動産を細分化し、多くの投資家が共同で出資して所有・運用する商品です。 これまでは、現物不動産と同様に「路線価」や「固定資産税評価額」をベースに評価されてきました。しかし、都心の物件などでは市場価格（時価）の数分の1、極端なケースでは1割程度にまで評価額が圧縮されることがあり、これが「タワマン節税」などと同様、不当な課税価格の引き下げ手段となっていることが問題視されていました。

2. 改正内容：評価額を「通常の取引価額（時価）」に引き直し

今回の改正により、不動産小口化商品の評価方法は以下のように変更されます。

• 時価評価の原則化
  取得の時期にかかわらず、課税時期における「通常の取引価額に相当する金額」によって評価することとされます。
• 具体的な算定基準
  課税上の弊害がない限り、以下の価額を参酌して求めます。
  1. 出資者等の求めに応じて、事業者（販売会社等）が示した適正な処分価格・買取価格
  2. 事業者が把握している適正な売買実例価額
  3. 定期報告書等に記載された不動産の価格
• 補完的な評価法
  上記に該当するものがない場合は、一般の貸付用不動産と同様に「取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額の80％」で評価されます。

3. 対象となる事業者・個人

• 対象者
  2027年（令和9年）1月1日以後に相続、遺贈、または贈与により当該権利を取得するすべての個人が対象です。
• 対象となる権利
  不動産特定共同事業契約、または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産が該当します。

4. 制度の注意点

実務上、特に以下の点に注意が必要です。

• 「5年ルール」の適用外
  一般的な一棟貸しマンション等の貸付用不動産は「相続前5年以内に取得したもの」のみが時価評価の対象ですが、不動産小口化商品は「取得時期を問わず（5年以上保有していても）」常に時価評価されます。
• 既保有分への影響
  これから購入するものだけでなく、現在すでに保有している商品についても、2027年以降に相続等が発生すれば、新しい時価評価ルールが適用されます。
• 2026年中の対策
  本改正の適用は2027年（令和9年）からです。そのため、現行の低い評価額での資産移転を希望する場合は、2026年（令和8年）中に「相続時精算課税制度」などを活用して贈与を完了させることで、評価額を現在の水準でロックする手法が検討されています。

8.まとめ

令和8年度税制改正大綱における資産課税の見直しは、教育資金の一括贈与非課税の終了、事業承継税制の提出期限延長、認定医療法人制度の拡充、登録免許税の特例延長、貸付用不動産や不動産小口化商品の評価見直しなど、資産移転・事業承継・不動産取引に関わる幅広い領域に影響を及ぼす内容となりました。

今回の改正は、2026年から2031年にかけて段階的に施行されるため、「いつ・何が変わるのか」を正確に把握し、早めに準備を進めることが極めて重要です。
本記事が、皆様の資産承継や事業運営の判断に役立つ道しるべとなれば幸いです。